Schritt 01Monatlich
Jan–Dez
Jan–Dez
Miete erfassen
CSV-Bankimport ordnet Zahlungen automatisch dem richtigen Mieter zu. Soll/Ist auf einen Blick.
Vermieter-Software · Anlage V · § 21 EStG · lokal & DSGVO
Nie wieder fehlende Mietzahlungen übersehen.
Mietzahlungen im Blick, Nebenkosten korrekt abgerechnet, Belege sauber archiviert – und am Jahresende exportierst du die Überschussrechnung für die Steuererklärung. Ein Tool für den kompletten Vermieter-Jahreslauf, das dir die Anlage V fertig auf den Tisch legt.
199 € einmalig · kein Abo
Du bekommst den offenen Livecode, den du für deinen eigenen Gebrauch mit jeder passenden KI selbst anpasst.
Soll / Ist · Juni 2026
Liegenschaft Musterstraße 12
| Mieter | Einheit | Soll | Ist | Status |
|---|---|---|---|---|
| Anna Berger | EG | 1.080,00 € | 1.080,00 € | Bezahlt · 02.06. |
| T. Kowalski | 1. OG | 950,00 € | 950,00 € | Bezahlt · 01.06. |
| Fam. Yılmaz | 2. OG | 1.240,00 € | 1.240,00 € | Bezahlt · 03.06. |
| M. Steiner | DG | 1.130,00 € | 0,00 € | Überfällig · 18 Tage |
Eingang gesamt: 3.270 € von 4.400 € Soll
1 Rückstand · automatisch aus dem CSV-Bankimport zugeordnet
199 € einmalig, kein Abo
Anlage V nach § 21 EStG
DSGVO · Daten bleiben lokal
Livecode inklusive, KI-anpassbar
Das Problem · Status quo
Vermieten sollte nicht bedeuten, das ganze Jahr Excel-Listen zu pflegen.
Miete, Nebenkosten, Belege, Steuer – all das landet meist in getrennten Dateien. Mieterverwaltung.org bündelt es in einer Anwendung, vom ersten Zahlungseingang bis zur fertigen Anlage V.
Status Heutige Praxis
Manuell · 30 Min./Monat
Zahlungen manuell abgleichen
Jeder Monat: Kontoauszug herunterladen, in Excel abgleichen, Farben setzen. Bei 10 Mietern kostet das locker 30 Minuten – jedes Mal.
Status Heutige Praxis
Manuell · Rechenfehler
Nebenkostenabrechnung per Word
Betriebskosten, Heizung, Vorauszahlungen – wer das in Word zusammenbaut, macht Rechenfehler. Und muss es jedes Jahr neu erfinden.
Status Heutige Praxis
Manuell · Bauchschmerzen
Die Anlage V im Steuer-Stress
Einnahmen zusammensuchen, AfA ausrechnen, Belege finden – und hoffen, dass nichts fehlt. Jedes Frühjahr aufs Neue.
Ein Tool · ein Jahreslauf
Von der ersten Miete bis zur fertigen Anlage V.
Alles greift ineinander: Die Zahlung, die du im Januar buchst, taucht am Jahresende automatisch in der richtigen Steuerposition wieder auf. Kein Übertragen, kein doppeltes Erfassen.
Schritt 02Frist § 556 BGB
12 Monate
12 Monate
Nebenkosten abrechnen tagegenau
Tagegenaue Verteilung, Heizkosten separat, § 35a-Lohnanteil – als PDF für jeden Mieter. Die Techem-Abrechnung liest die Software direkt aus dem PDF pro Mieter ein. So funktioniert es ↓
Schritt 03Laufend
GoBD-konform
GoBD-konform
Belege archivieren
Rechnungen scannen, GoBD-konform ablegen und der passenden Ausgabe zuordnen. Revisionssicher.
Schritt 04Mit der
Steuererklärung
Steuererklärung
Anlage V exportieren
Überschussrechnung nach § 21 EStG je Eigentümer – als Ausdruck, CSV oder DATEV-Export.
Ein Kreislauf statt vier Insellösungen: eine Eingabe, überall verwendet.
Heizkosten · ohne Abtippen
Die Techem-Heizkostenabrechnung liest sich von selbst ein.
Die jährliche Techem-Gesamtabrechnung kommt als PDF für das ganze Haus. Statt jeden Betrag abzutippen, lädst du das PDF einmal hoch: Die Software erkennt je Techem-Nutzer-Nummer das Ergebnis – Nachzahlung oder Guthaben –, ordnet es automatisch dem richtigen Mieter zu und schneidet die passende Seite als Nachweis für jeden Mieterbrief aus. Du prüfst die erkannten Beträge und übernimmst sie mit einem Klick.
1 · Hochladen
Techem-PDF laden
Die Gesamtabrechnung kommt direkt in die Abrechnung.
2 · Erkennen
Beträge auslesen
Je Nutzer-Nummer: Nachzahlung oder Guthaben, lokal erkannt.
3 · Zuordnen
Mieter automatisch
Die Software ordnet jeden Betrag dem richtigen Mieter zu.
4 · Nachweis
Seite als Anlage
Die passende PDF-Seite wandert in den Mieterbrief.
Wie die Techem-Übernahme funktioniert: Texterkennung läuft lokal auf deinem Rechner, die Beträge bestätigst du vor der Übernahme. Techem ist eine Marke der Techem GmbH; keine Verbindung zu Techem.
Neu & im Fokus · Vermietung und Verpachtung
Deine Anlage V entsteht das ganze Jahr über – ganz von selbst.
Jede erfasste Miete, jede zugeordnete Ausgabe fließt in die Überschussrechnung nach § 21 EStG. Am Jahresende steht die Anlage V fertig da – getrennt nach Eigentümer, mit AfA und Belegen. Kein Zusammensuchen mehr im Steuer-Frühjahr.
Feld 1 · Überschussrechnung
Überschussrechnung § 21 EStG
Einnahmen gegen Werbungskosten nach dem Zufluss-/Abflussprinzip (§ 11) – Kautionen bleiben korrekt außen vor.
Feld 2 · Abschreibung
AfA & Erhaltungsaufwand automatisch
Lineare Gebäude-AfA und Verteilung größerer Erhaltungsaufwendungen auf bis zu 5 Jahre nach § 82b EStDV.
Feld 3 · Belegarchiv
Belege scannen → DATEV-Export
GoBD-Belegarchiv mit fortlaufender Nummer und SHA-256-Prüfung, verknüpft mit der Buchung – als DATEV-Datei für den Steuerberater.
Feld 4 · Mandanten
Mehrere Eigentümer getrennt
Jede Liegenschaft gehört einem Mandanten mit eigener Steuernummer – die Anlage V wird je Eigentümer separat geführt.
Überschussrechnung
Liegenschaft Musterstraße 12 · 2025| Position | EUR |
|---|---|
| Einnahmen | |
| Mieteinnahmen (kalt) | 14.760,00 |
| Umlagen / NK-Vorauszahlungen | 3.240,00 |
| Summe der Einnahmen | 18.000,00 |
| Werbungskosten | |
| Absetzung für Abnutzung (AfA) Gebäude · 2 % linear | 4.200,00 |
| Erhaltungsaufwand (§ 82b) | 2.850,00 |
| Schuldzinsen | 3.600,00 |
| Sonstige Werbungskosten | 1.180,00 |
| Summe der Werbungskosten | 11.830,00 |
| Überschuss aus V+V | 6.170,00 € |
Drucken
CSV-Export
DATEV
Beispielwerte. Die Aufstellung ist eine Vorarbeit und ersetzt keine Steuerberatung – AfA-Werte und Aufteilung bitte prüfen lassen.
Zielgruppe
Für wen ist Mieterverwaltung.org geeignet?
Die Software ist bewusst auf private Vermieter und kleine Hausverwaltungen zugeschnitten – nicht auf Enterprise-Prozesse.
Formular A · Ideal geeignet
- Private Vermieter mit 1–300 Einheiten
- Wer die Anlage V selbst vorbereiten will
- Kleine Hausverwaltungen
- Vermieter, die Excel ablösen möchten
- Wer Objekte mehrerer Eigentümer (z. B. Angehöriger) getrennt führt
Formular B · Weniger geeignet
- Große Wohnungsunternehmen (> 500 Einheiten)
- Enterprise-Prozesse mit ERP-Integration
- Vollständige Finanzbuchhaltung / Bilanzierung
- Gewerbliche Immobilienverwaltung (Gewerbeeinheiten)
Funktionen
Was kann die Mieterverwaltungs-Software?
Jedes Feature ist praxisorientiert – entwickelt für Vermieter mit 3 bis 300 Einheiten.
01Steuer
V+V / Anlage V
Automatische Überschussrechnung je Liegenschaft nach § 21 EStG (Zufluss-/Abflussprinzip): Einnahmen gegen Werbungskosten, inkl. AfA-Berechnung, Erhaltungsaufwand-Verteilung (§ 82b) und CSV-Export. Kautionen bleiben korrekt außen vor.
02GoBD
Belege & DATEV
Belege (PDF/JPG/PNG/TIFF/HEIC) hochladen oder aus einem Ordner einlesen. GoBD-konforme Ablage mit fortlaufender Nummer, SHA-256-Prüfung und Änderungsjournal. Zuordnung zur Kontobewegung per Vorschlagsliste, DATEV-Export für den Steuerberater.
03Monatsblick
Soll/Ist-Matrix
Farbcodierte Monatsmatrix pro Liegenschaft und Mieter – sofort sichtbar, wer bezahlt hat und wer nicht. Zeitraum 3–60 Monate frei wählbar, sortiert nach Wohneinheit vom Erdgeschoss aufwärts. Kein Excel-Scrollen.
04§ 35a
Nebenkosten & Heizkosten
Vorauszahlungen gegen Ist-Kosten, tagegenaue Verteilung nach Mietzeit (korrekt bei Mieterwechsel), Heizkosten als eigenes Dokument, § 35a-Lohnanteil ausgewiesen. PDF-Export und Vorschlag für die neue Vorauszahlung.
05Mandanten
Mehrere Eigentümer
Verwaltest du auch Objekte von Angehörigen? Jede Liegenschaft gehört einem Mandanten mit eigener Steuernummer. Ein Umschalter filtert alle Ansichten – und die Anlage V wird je Eigentümer getrennt geführt.
06CSV / Outbank
CSV-Import von Kontoauszügen
Outbank und Standard-CSV unterstützt. Automatische Zuordnung nach Name und Verwendungszweck (IBAN + Text). Jeder Import ist protokolliert und mit einem Klick wieder rückgängig zu machen. Spart 10–30 Minuten pro Monat.
07DOCX
Mieterhöhung per Knopfdruck
Mieter wählen, neue Miete eingeben, Datum setzen – fertig. Das Tool generiert automatisch ein rechtssicheres Mieterhöhungs-Schreiben als DOCX-Datei. Ersetzt keine Rechtsberatung.
08Sicherheit
Kautionskonten-Verwaltung
Kautions-Soll je Mieter hinterlegen, Zahlungen automatisch erkennen und separat von der Miete führen. Mischzahlungen (Miete + Kaution) manuell aufteilen. In der Anlage V bleiben Kautionen korrekt außen vor.
09DSGVO
Lokal · SQLite · ohne Cloud
Läuft als App direkt auf deinem eigenen Rechner. Deine Daten bleiben in einer SQLite-Datei bei dir, kein Server, keine Cloud. Keine Tracking-Cookies, keine Drittanbieter-APIs.
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Einmal zahlen statt ewig abonnieren.
199 € – und keine weiteren Kosten. Gegenüber Abo-Tools sparst du über 5 Jahre bis zu 4.000 €.
| Merkmal | Mieterverwaltung by fangox | WISO Vermieter | Lexware Hausverwaltung | Excel-Lösung |
|---|---|---|---|---|
| Preis | 199 € einmalig | ab 12,50 €/Monat | ab 39,90 €/Monat | 0 € (Selbstbau) |
| Laufende Kosten | 0 € | 150–300 €/Jahr | 479–958 €/Jahr | 0 € |
| Anlage V / V+V (§ 21 EStG) | ✓ Automatisch | ✓ Ja | Teilweise | ✗ Manuell |
| Belegarchiv & DATEV-Export | ✓ GoBD + DATEV | Begrenzt | ✓ Ja | ✗ |
| NK-Abrechnung | ✓ Tagegenau | ✓ Ja | ✗ Manuell | ✗ |
| DSGVO · lokale Daten | ✓ Lokal, keine Cloud | ? Eigenverantwortung | ? Eigenverantwortung | ? Eigenverantwortung |
| Bank-Import | ✓ CSV/Outbank | ✓ Ja | ✗ | ✗ |
| Kosten auf 5 Jahre | 199 € | 750–1.500 € | 2.395–4.790 € | 0 € + Zeitaufwand |
Bei 5 Jahren Nutzung sparst du 1.500 bis 4.000 € gegenüber vergleichbaren Tools.
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In vier Schritten zur eigenen Mieterverwaltung.
In der Live-Demo siehst du genau, was du bekommst. Bei Bestellung richten wir dir denselben Stand ein.
01
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Starten per Doppelklick
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04
Selbst anpassen
Der komplette Code gehört dir, für deinen eigenen Gebrauch. Mit jeder passenden KI erweiterst du ihn selbst, auch ohne Programmierkenntnisse.
Häufige Fragen
Was Vermieter am häufigsten fragen.
Frage 1Was ist Mieterverwaltung.org?+
Mieterverwaltung.org ist eine Vermieter-Software für private Vermieter und kleine Hausverwaltungen. Sie begleitet den kompletten Jahreslauf: Mietzahlungen verfolgen, Nebenkosten abrechnen, Belege archivieren und am Jahresende die Anlage V (Vermietung und Verpachtung) erstellen – in einer übersichtlichen Webanwendung, ohne Excel-Chaos.
Frage 2Erstellt die Software die Anlage V für die Steuererklärung?+
Ja. Die Software erstellt je Liegenschaft und Eigentümer eine Überschussrechnung nach § 21 EStG (Zufluss-/Abflussprinzip) als Vorarbeit für die Anlage V: Einnahmen gegen Werbungskosten, inklusive AfA-Berechnung, Verteilung von Erhaltungsaufwand nach § 82b und CSV-Export für den Steuerberater. Kautionen bleiben korrekt außen vor. Das ersetzt keine Steuerberatung – AfA-Werte und die Aufteilung Kaltmiete/Umlagen bitte prüfen lassen.
Frage 3Kann ich Belege archivieren und nach DATEV exportieren?+
Ja. Belege (PDF/JPG/PNG/TIFF/HEIC) lassen sich hochladen oder aus einem überwachten Ordner einlesen. Sie werden GoBD-konform mit fortlaufender Belegnummer, SHA-256-Prüfung und Änderungsjournal revisionssicher abgelegt und den passenden Kontobewegungen zugeordnet. Für den Steuerberater gibt es einen DATEV-Export.
Frage 4Kann die Software die Techem-Heizkostenabrechnung übernehmen?+
Ja. Du lädst die Techem-Gesamtabrechnung als PDF hoch; die Software erkennt je Techem-Nutzer-Nummer das Ergebnis (Nachzahlung oder Guthaben), ordnet es automatisch dem richtigen Mieter zu und schneidet die passende Seite als Nachweis für den Mieterbrief aus. Die Texterkennung läuft lokal auf deinem Rechner; die erkannten Beträge bestätigst du vor der Übernahme. Techem ist eine Marke der Techem GmbH; keine Verbindung zu Techem. So funktioniert die Techem-Übernahme.
Frage 5Was kostet die Software?+
Die Software kostet einmalig 199 € netto – keine monatlichen Abo-Gebühren, keine zeitliche Befristung. Gegenüber Abo-Tools (12–40 €/Monat) amortisiert sich der Kauf in 1–3 Jahren.
Frage 6Kann ich mehrere Eigentümer getrennt verwalten?+
Ja. Jede Liegenschaft gehört einem Mandanten (Eigentümer) mit eigener Steuernummer. Ein Umschalter filtert alle Ansichten, und die Anlage V wird je Eigentümer getrennt geführt – ideal, wenn du auch Objekte von Angehörigen verwaltest.
Frage 7Kann ich die Software vorab ausprobieren?+
Ja, über die kostenlose Live-Demo. Du kannst die aktuelle Version jederzeit ohne Anmeldung direkt im Browser ausprobieren. Was du dort siehst, bekommst du auch, denn du erhältst genau diesen Stand als Livecode für deinen eigenen Gebrauch.
Frage 8Für wen eignet sich die Software?+
Die Software eignet sich besonders für private Vermieter und kleine Hausverwaltungen mit 3 bis ca. 300 Einheiten. Sie bündelt Mietzahlungs-Tracking, Nebenkosten, Belege, Mieterhöhungen, Kautionsverwaltung und die Anlage V, ohne Buchhaltungswissen. Datenschutzfreundlich, weil alle Daten lokal auf deinem eigenen Rechner bleiben. Zur Übersicht.
Frage 9Kann ich Excel durch Mieterverwaltung.org ersetzen?+
Ja. Typische Excel-Listen für Mieter, Mietzahlungen, Nebenkosten, Belege und die Anlage V können durch die Software ersetzt oder deutlich reduziert werden. Der CSV-Bankimport übernimmt den monatlichen Abgleich automatisch.
Frage 10Wo liegen meine Daten – ist das DSGVO-konform?+
Ja, und zwar auf die sicherste Art: Die Software läuft als App direkt auf deinem eigenen Rechner. Deine Daten bleiben lokal in einer SQLite-Datei bei dir, es gibt keinen Server, keine Cloud, keine Verbindung zu Drittanbietern und keine Tracking-Cookies.
Frage 11Wie läuft der Kauf und die Einrichtung ab?+
Nach der Bestellung bekommst du eine Rechnung und den Zugang zur App über GitHub. Du startest sie per Doppelklick auf deinem eigenen Rechner, kein Hosting nötig. Aktuell für Mac, Windows auf Anfrage. Änderungen und Updates gibt es auf Wunsch, nach Aufwand.
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E-MAIL · info@mieterverwaltung.org
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